Impulso

A más de un año de la sanción de la Ley de Alquileres, aún persisten dificultades que complican, por un lado, el acceso a una vivienda y, por el otro, la rentabilidad de los propietarios. En tanto, los alquileres siguen aumentando por encima de la inflación en todo el país y la oposición pide cambiar la legislación vigente.

Cabe resaltar que durante los últimos doce meses los avisos de alquiler acumularon un incremento del 64,4%.

Ese porcentaje supera a la inflación interanual del período (51,8%) y también se encuentra por encima de la que marca el Índice para Contratos de Locación (ICL), que publica diariamente el Banco Central (45%), que rige los aumentos de los contratos desde la sanción de la ley de alquileres.

Según Reporte Inmobiliario, en las principales localidades del país los alquileres aumentaron durante los últimos doce meses 59,7% (2 ambientes) y 65,2% (3 ambientes). “Las principales localidades del país, al igual que en CABA y GBA, mostraron incrementos interanuales más acelerados a partir de la nueva ley de alquileres”, explicó el portal.

¿Por qué suben los precios?

Existen dos puntos de la ley de alquileres que para el sector inmobiliario explican los aumentos. El primero tiene que ver con la actualización anual obligatoria del valor del alquiler y el índice de cálculo para ese aumento. Hay que aclarar que, según la normativa, el índice está compuesto 50% por la evolución de los salarios (el índice Ripte) y 50% por la evolución de la inflación que mide el Indec (IPC).

Para el economista Federico González Rouco, quien acaba de publicar el libro “Dueños o inquilinos”, la ley no es la única causa que explica los aumentos, aunque “tal vez la pandemia no era el momento para discutir este tema”.

“Tuvimos un congelamiento muy largo durante lo peor de la pandemia, a lo que se suman las problemáticas macroeconómicas de Argentina”, explicó.

Rouco detalló que al fijarse por contrato cuánto y cómo aumentarán los valores, los propietarios se cubren para no perder rentabilidad en un contexto de incertidumbre macroeconómica. “Si a una persona le ofrecen cambiar de trabajo, pero le advierten que por un año no le van a aumentar el sueldo, es lógico que quiera un sueldo inicial más alto para cubrirse de la inflación”, ejemplificó el especialista.

“Lo que sube en realidad es el precio inicial del alquiler, que venía cayendo mucho en los últimos años. Hoy un alquiler vale la mitad, en términos reales, que hace 12 años”, concluyó Rouco.

Menor oferta

Un factor adicional que alienta la suba de precios tiene que ver con que, ante una baja rentabilidad, los propietarios retiraron inmuebles del mercado de alquileres y directamente pusieron el cartel de venta. Eso genera una mayor oferta en el mercado de ventas y una menor oferta de alquileres que presionan al alza los precios.

“Este fenómeno es cada vez más creciente y se debe a la vigencia de la nueva Ley de Alquileres que prevé una sola actualización anual con un índice que elabora el BCRA y que está por debajo de la inflación”, explicó sobre el pase a venta de inmuebles usados que antes se destinaban a alquiler, el presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, Enrique Abatti.

“Otro punto es que para desalojar a un inquilino moroso o que no quiere irse del departamento cuando terminó el contrato se puede tardar hasta 18 meses, cuando hace unos años ese plazo era la mitad”, agregó Abatti.

Para el abogado, “el exceso de regulaciones hace que los propietarios busquen rodear la ley de cualquier forma posible, dentro de la legalidad”.

“Los nuevos contratos, que están bajo la Ley de Alquileres, generan que los propietarios se cubran por posibles aumentos y pidan entre 30% o 40% para ingresar a una propiedad”, comentó Abatti.

Por su parte, el director ejecutivo de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi), Mariano Malbrán, dijo que “los tres años de alquiler que prevé la ley genera preocupación a la hora de celebrar un contrato, sobre todo porque contempla que el primer año no haya una actualización”.

“La rentabilidad de alquilar un inmueble está en niveles muy bajos, por eso prefieren vender”, aseguró Malbrán. “La ventaja de vender y pasarse a dólares es grande, proyectos de construcción, automóviles u otros bienes son muy rentables por la brecha cambiaria que aún existe”, aseguró.

Pedido de modificación de la ley

Ante este contexto, varias voces coinciden en la necesidad de derogar la ley de alquileres. Es el caso de la precandidata a diputada nacional en la Ciudad de Buenos Aires por Juntos por el Cambio, María Eugenia Vidal. “No ayudó al inquilino, ni al propietario. Hay que derogarla”, consideró la exgobernadora bonaerense.

Por otro lado, Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional, explicó que alrededor de 3 millones de hogares no poseen vivienda propia, y que la mitad de los ingresos de esas familias se va en el pago de los alquileres.

“Está más protegido comprar un celular que alquilar una vivienda”, aseguró el referente de Inquilinos Agrupados, quien denunció que “la coalición de Juntos por el Cambio, junto con las cámaras inmobiliarias han presentado proyectos de ley para modificar la ley de alquileres”.

Muñoz aseguró que la iniciativa es para “volver a contratos de 2 años, que se pueda actualizar o indexar el precio del alquiler todos los meses, acelerar el proceso de desalojo y dar de baja la obligatoriedad de registrar los contratos de alquiler en AFIP”.